property lease rules : क्या 99 साल की लीज खत्म होने पर छोड़ना पड़ेगा घर, फ्लैट खरीदने से पहले जान लें नियम

My job alarm -(Leasehold rpoperty rights) देश में प्रोपर्टी की डिमांड बढ़ती जा रही है खासकर बड़े शहरों में लोग धड़ल्ले से फ्लैट खरीद रहे (flat sales in NCR) है। वैसे भी बहुत से ऐसे लोग है जो कि छोटे शहरों से बड़े शहरों में या तो शौंक के चलते या अपने काम काज के चक्कर में शिफ्ट होते रहते है। बाद में वो यही बस कर रह जाते हे। ऐसे में लोगों को खुद के घर खरीदेन की इच्छा रहती है। वैसे भी कोविड के बाद से लोगों को बड़े घरों की भी इच्छा हो गई है क्योंकि कोविड के समय अपने घरों में बंद लोगों को काफी चीजों और घरों में स्पेस की कमी महसूस हुई है। कोविड के बाद से रियल स्टेट सेक्टर (boom in real estate sector)  में बूम आया है। कुछ तो होम नलोन कर सुविधा का हाथ भी है क्योंकि आज लोग हाम लोन लेकर अपने खुद के घर का सपना पूरा करने में झिझक नही रहे है। इससे कम पूंजी होने के चलते घर खरीदने के सपने को पूरा करने में कोई रुकावट भी नहीं आ रही है। 

अब यहां एक बड़ा सवाल यह भी उठ कर सामने आ रहा है कि शहर में जो लोग अपनी जीवनभर की कमाई लगाकर अपना फ्लैट खरीदते हैं। उस फ्लैट की जब लीज खत्म हो जाती है तब उनके घर का क्या होता (Flat ownership rights) है? आपको बता दें कि शहर में 2 तरह से घर की बिक्री होती है। एक 99 साल की लीज पर और दूसरा पर्मानेंट मालिकाने के तौर पर। अगर आप पहला वाला विकल्प चुनकर घर खरीद रहे हैं तो आपको नियम जान लेना चाहिए कि लीज खत्म होने के बाद कहीं आप बेघर तो नहीं होने वाले हैं।

क्या है लीजहोल्ड और फ्रीहोल्ड प्रोपर्टी 

प्रोपर्टी खरीदने वालों को इस बारे में जानकारी होनी चाहिए कि प्रोपर्टी की खरीद 2 तरह से होती है- लीजहोल्ड और फ्रीहोल्ड। ये दो प्रकार की प्रॉपर्टी होती (property types)  हैं। सबसे पहले बात करें फ्रीहोल्ड प्रॉपर्टी (Freehold property) की तो ये वो प्रोपर्टी होती है जिस पर किसी अन्य व्यक्ति का कोई अधिकार नहीं होता है। इसे खरीदने वाले के पास हमेशा के लिए उस जमीन और घर का पूरा मालिकाना हक होता है और वो इसे अपनी पसंद के अनुसार बदलाव या बेच सकते हैं। 

वहीं दूसरी ओर अगर हम लीजहोल्ड प्रॉपर्टी (Leasehold property) की बात करें तो इसमें व्यक्ति को एक तय समय अवधि तक या किसी शर्त पर प्रॉपर्टी का हक होता है। कुछ शहरों में यह 10 से 50 साल के लिए भी होता है। वैसे आमतौर पर 99 साल की लीज पर फ्लैट बिकता है। इस अवधि के बाद प्रॉपर्टी का मालिकाना हक मालिक के पास वापस जाता है। पुश्तैनी जमीन (ancestral property)  फ्रीहोल्ड कैटेगरी में ही आता है।

लीज़ होल्ड प्रोपर्टी को लेकर क्या है नियम?

प्रोपर्टी को लीज पर खरीदना मतलब तय सालों के लिए उस प्रोपर्टी का मालिकाना (property ownership rights)  हक मिलना। हमारे देश में आमतौर पर फ्लैट 99 साल की लीज़ पर बेचे जाते हैं। अब इसका मतलब ये हुआ कि खरीदार को फ्लैट का मालिकाना हक हमेशा के लिए नही बल्कि 99 साल के लिए मिलता है। 99 साल की अवधि पूरी होने के बाद जमीन का मालिकाना हक मूल मालिक को वापस चला जाता है। अगर लीज अवधि खत्म होने से पहले ही इमारत ढह जाए तो जितने गज जमीन पर उस फ्लैट/टावर का निर्माण किया गया होता है। उसे सभी फ्लैट मालिकों में वर्तमान सर्किल रेट (circle rate of land)  के आधार पर बराबर हिस्सों में बांट दिया जाता है।

लीज होल्ड को फ्री होल्ड में बदलने के नियम और कानून

लीज पर प्रोपर्टी तो खरीद ली लेकिन अब आप उस प्रोपर्टी को लीज से फ्री होल्ड प्रोपर्टी में बदलना (Converting property from lease to freehold property) चाहते है तो भी इसके लिए तय नियम है। लीज होल्ड को फ्री होल्ड में बदलने के लिए आमतौर पर 2 तरीके है जो कि साधारणत: अपनाए जाते है। 

इसका सबसे पहला तरीका है कि, कई बार उस प्रॉपर्टी का बिल्डर बीच-बीच में प्रॉपर्टी को फ्री होल्ड (switch to freehold property)  में बदलने के लिए ऑप्शन देता है। ऐसा वह तभी कर सकता है जब उसके पास उस संपत्ति का मालिकाना हक होता है। अगर उसकी वह संपत्ति पहले से ही लीज पर है तो वह आपको फ्री होल्ड का ऑप्शन नहीं दे सकता है।

 
इसके लिए दूसरा ऑप्शन यह होता है कि जिस राज्य में आपने प्रॉपर्टी खरीदी है, वहां की सरकार उस लीज होल्ड पीरियड के दौरान प्रॉपर्टी को फ्रीहोल्ड में बदलने का विकल्प फ्लैट मालिकों को देती है। ऐसी स्थिति में आप अपनी संपत्ति को चाहे तो फ्री होल्ड में कंवर्ट (how to convert leasehold property into freehold) करा सकते हैं।

लीजहोल्ड प्रॉपर्टी को बेचा भी जा सकता है या नही?

99 साल की लीज पर घर या फ्लैट लिया है तो जाहिर सी बात है कि 99 साल के लिए वो घर आपका हुआ। लेकिन अब बहुत से लोगों के मन में ये सवाल उठ रहा होगा कि अगर हम 99 साल की लीज पर फ्लैट खरीदते हैं और 10 साल इस्तेमाल करने के बाद उसे बेचना चाहते हैं तो क्या यह संभव है? इस सवाल का जवाब देते हुए एक वकील कहते हैं कि अगर कोई व्यक्ति लीज पर प्रॉपर्टी खरीदा है तो वह उसे बेच नहीं सकता है। क्योंकि उस प्रोपर्टी पर उसका पूरा मालिकाना हक (ownership rights of land)  नही हुआ है। 

अब होगा ये कि वो बस उस प्रोपर्टी पर बचे हुए लीज पीरियड को ट्रांसफर जरूर कर सकते है। उसके पास अपने बचे हुए लीज पीरियड को सिर्फ ट्रांसफर करने का अधिकार होता है। उसके लिए भी उसे ऑथोरिटी से अनुमति लेनी होती है। कोई भी व्यक्ति सिर्फ फ्री होल्ड प्रॉपर्टी (freehold property sale rules)  को ही हमेशा के लिए सेल कर सकता है। अगर आपके पास फ्री होल्ड प्रॉपर्टी है और आप उसे किसी को बिल्डर की तरह लीज पर देना चाहते हैं तो वह अधिकार आपके पास होता है। उस लीज पीरियड के खत्म होने के बाद आपको वह प्रॉपर्टी वापस (lease proprty rights) मिल जाती है।